중국만과 (2202.HKS)

안녕하세요? 투자공장 공장장입니다

오늘 소개할 종목은 홍콩주식시장에 상장된 중국의 부동산 개발 및 관리 회사 '중국만과'라는 기업입니다.  

 

부동산 기업이라고 하면 다소 생소할 수도 있는데 우리나라로 따지자면 현대건설, 삼성건설 같은

그런 건설회사가 아니라 옛날에 주택공사로 불리던 SH공사나 LH공사 정도로 보시면 

딱 적절할 것 같습니다.

 

이 시기에 부동산 회사라고? 공장장이 돌았나? 싶을 겁니다

중국주식에 투자를 한 번이라도 해봤으면 알만한 회사이고요, 

주린이들이 한국주식 처음에 투자할 때 보는 종목이 삼성전자이듯

중국 주식시장에서는 역사와 전통을 자랑하는... 대륙의 자존심 같은...

상징적인 그런 회사입니다. 

 

물론, 현재는 중국의 부동산 경기가 워낙에 안 좋다 보니까 지금은 힘을 전혀 못 쓰고 있긴 한데

오늘 공장장과 중국의 부동산은 어떤 시스템인지, 우리나라와는 어떻게 다른지도 함께 알아보도록 하시지요 

 

---

 

1.  기본정보 

기준일 : 23년 7월  27일 기준  (원/HKD 환율 :  165원) 기준

1. 중국만과	반케, 완커기업	万科企业股份有限公司	China Vanke Co., Ltd Class H
2. 회사설립 일자	1984 년
3. 주식시장 상장일	2014 년 6월 25일	홍콩증권시장
4. 총 발행주식 수	2,206,510,000 주	중국시장까지 포함하면 118억 주
5. 유통 발행주식 수	2,182,264,868 주	( 98.90 %)
6. 현재가	10.7 HKD	1,750 원
7. 시가 총액	124,744,000,000 HKD	20조 5,700억원
8. 올해 배당금액 (배당 유무)	주당 0.7386 HKD	(배당 수익률 5.25 %)
9. 최소 매수수량 (기준 단위)	100 주
10. 매입 최소 단가	175,000 원

● 공식홈페이지 : http://www.vanke.com

https://www.vanke.com/

 

2. 사업 내용

 

중국만과는 중국의 부동산 개발 및 관리 회사입니다.

주택, 상업용 건물, 사무실, 호텔, 공공시설 등 다양한 종류의 부동산을

설계, 건설, 판매, 임대, 운영하는 업종입니다.

 

중국만과는 중국 전체 부동산 시장에서 4%의 점유율을 차지하고 있으며,

홍콩 증시에서 가장 큰 부동산 관련 기업입니다 (4%면 엄청 큰 겁니다)

(2022년 기준으로 연매출 1천억 위안(약 19조 원) 이상인 부동산 기업만 20개가 넘습니다)

 

매출액의 대부분은 부동산 개발 및 판매로부터 발생했습니다

배당 정책으로 매년 순이익의 약 30%를 배당금으로 지급하고 있으며,

현금 배당뿐만 아니라 주식배당을 하는 것으로도 유명합니다.

 

만과기업 배당내역

 

중국 부동산 시장은 중국 경제의 중요한 부문입니다.

중국은 세계에서 가장 큰 부동산 시장으로,

2020년에는 18조 홍콩달러 (약 2,800조 원)의 부동산 매출액을 기록했습니다. 

 

중국 부동산 시장은 주택, 상업용 건물, 사무실, 호텔, 공공시설 등 다양한 종류의 부동산을 포함합니다.

중국 부동산 시장은 중국의 경제 성장과 사회 안정에 기여하고 있습니다

 

 

3. 중국 부동산 시장의 특징

 

중국 부동산 시장은 매우 크고 다양한 지역으로 구성되어 있습니다.

중국 부동산 시장의 인기 지역은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들면, 부동산 가격, 수요와 공급, 경제 발전, 인구 이동, 정부 정책, 자연환경

등이 영향을 미칠 수 있습니다

 

1. 규모

 

중국은 세계에서 가장 넓은 국토와 가장 많은 인구를 가지고 있습니다.

따라서, 중국의 부동산 수요와 공급은 매우 큽니다.

중국의 주택 재고는 2020년에 4억 5천만 세대로 추정되었으며,

이는 세계 전체 주택 재고의 약 20%에 해당합니다

중국의 주택 보급률은 2020년에 96%로 추정되었으며, 이는 세계 평균보다 높습니다

 

2. 다양성

 

중국은 지역별로 경제 발전 수준과 소득 수준이 다릅니다.

따라서, 중국의 부동산 시장도 지역별로 차이가 있습니다.

일반적으로, 중국은 일선 도시(북경, 상해, 광저우, 심천), 신 일선 도시(항저우, 청도, 남경 등),

삼선 도시(타이위안, 창춘, 하얼빈 등), 사선 도시(우루무치, 란저우, 쑤닝등)로 구분됩니다.

 

일선 도시는 부동산 가격이 가장 높고 수요가 가장 강합니다.

삼선 도시와 사선 도시는 부동산 가격이 낮고 수요가 약합니다

 

 

3. 변화

 

중국은 빠른 경제 성장과 사회 변화를 겪고 있습니다.

따라서, 중국의 부동산 시장도 빠르게 변화하고 있습니다.

예를 들면, 중국의 인구 구조는 고령화와 저출산으로 인해 변화하고 있습니다.

이는 주택 수요와 공급에 영향을 줍니다.

또한, 중국의 소비자 성향은 젊은 세대의 영향으로 인해 변화하고 있습니다.

이는 주택 구매 의사와 선호도에 영향을 줍니다.

 

4. 규제

 

중국은 정부의 강력한 규제 하에 있는 국가입니다.

따라서, 중국의 부동산 시장도 정부의 정책과 규제에 크게 영향을 받습니다.

 

예를 들면, 정부는 주택 가격 상승을 억제하기 위해

구매 제한, 대출 제한, 판매 제한 등의 조치를 취하고 있습니다.

 

또한, 정부는 주택 공급 확대와 경기 부양책을 위해

토지 공급, 임대주택 건설, 인프라 투자 등의 조치를 취하고 있습니다.

 

 

4. 중국 부동산 기업의 사업방식

 

중국의 토지는 모두 국가의 소유이기 때문에 부동산 기업은 우리나라에는 없는 개념의 기업입니다

 

중국의 땅은 국가 소유이므로, 부동산 기업은 땅을 소유할 수 없고, 사용권만을 취득할 수 있습니다.

이를 토지사용권 (土地使用權)이라고 합니다.

 

토지사용권은 주택용으로는 70년, 상업용으로는 40년,

산업용으로는 50년의 기간 동안 사용할 수 있으며,

만기가 되면 국가에 반환하거나 연장할 수 있습니다

 

국가나 지방정부로부터 토지사용권을 매입하는 경우에는,

일반적으로 경매나 입찰과정을 거쳐야 합니다.

 

이때 부동산 기업은 토지사용권의 가격과 사용 목적, 개발 조건 등을 고려하여 입찰가를 제시하고,

가장 높은 가격을 제시한 기업이 낙찰받습니다.

낙찰된 기업은 토지사용권 매입대금을 지불하고,

토지사용증 (土地使用證)과 건축허가증 (建築許可證)을 발급받아야 합니다

 

다른 부동산 기업이나 개인으로부터 토지사용권을 양도받는 경우에는,

일반적으로 계약서를 작성하고, 양도대금을 지불하고,

토지사용증과 건축허가증의 명의를 변경해야 합니다.

 

이때 양도자와 양수자 모두 관련 법률과 규정을 준수해야 하며,

필요한 경우에는 정부의 승인이나 감독을 받아야 합니다.

 

부동산 기업이 토지사용권을 취득한 후에는,

해당 토지에 부동산 프로젝트를 개발할 수 있습니다.

이때 부동산 기업은 설계, 건설, 마케팅, 분양 등의 과정을 거쳐야 하며,

각 과정에서 정부의 감독과 평가를 받아야 합니다.

 

중국의 토지는 모두 국가의 소유이기 때문에 부동산 기업은 우리나라에는 없는 개념의 기업입니다
부동산 기업이 토지사용권을 취득하는 방법은 크게 두 가지입니다.
하나는 국가나 지방정부로부터 토지사용권을 매입하는 것이고,
다른 하나는 다른 부동산 기업이나 개인으로부터 토지사용권을 양도받는 것입니다

 

4. 중국 부동산 기업의 문제점

 

1. 과도한 레버리지 (헝다그룹 파산의 사례)

 

1997년 중다그룹에서 독립하고 헝다그룹을 창업하여

2000년대 중반 광동성의 부동산 확장붐을 타고 사업을 계속 확장하면 전국구 재벌로 등극합니다.

 

2020년 기준 중국 건설사 중 자산규모 1위를 기록하면서,

2021년 기준 포춘의 글로벌 500대 기업 리스트 중 122위를 기록했습니다.

완커(万科), 컨트리가든(碧桂园)과 함께 중국 3대 부동산 건설사로 불리었지만,

그동안 문어발식으로 사업을 확장하다가

2020년 8월 중국 정부의 강력한 부동산 개발업체 대출 규제로 자금난에 빠져 도산한 사례입니다.

 

우리나라에서 1980년대를 풍미했던 한보, 신동아, 우성, 청구 같은

여러 재벌 건설사들이 생각나게 하는 짓들을 했는데요 스케일이 장난이 아니었습니다.

 

정경유착으로 은행에서 거액을 대출하여 토지를 구입하고,

아파트 및 상업건물 등으로 돈을 번 후, 그 돈으로 다시 문어발식 확장을 하는 방식이었습니다.

 

이미지 관리에도 상당히 신경 써서 축구단인 광저우 헝다를 창단하여 중국의 축구굴기에 발맞추기도 했고,

광저우 헝다와 중국 국가대표팀에 마르첼로 리피 감독을 영입하기도 했으며,

연간 기부액도 매년 수천억 원에 달할 정도로 쇼맨십과 이미지 관리도 철저히 한 것으로 유명합니다.

 

회장 쉬자인은 자신의 판단만으로 거액의 자본을 빌려

우후죽순처럼 생겨나던 전기차 시장에 진출했습니다.

 

모기업이 부동산 기업이라서 온갖 하이테크 기업이 몰려 있는

레드오션인 전기차 시장에서는 고전이 예상됨에도 강행하다가

수 조원을 쓰고도 2021년에 전기차는 단 한 대도 못 만들고 결국 파산하게 됩니다.

 

또한 헝다그룹이 높은 부채율을 겪고 있는데도

지주회사인 헝다부동산의 대주주로서 매년 거액의 배당을 강행, 엄청난 배당금을 챙겨갔고.

여기에 2020년부터 중국 내 금융기관에서 자금조달이 막히자

해외에서 고이율로 채권을 발행하기도 했는데,

이자율이 무려 10%를 넘어서 거진 정크본드 수준이었습니다.

 

이런 문어발식 확장은 결국은 한계에 부딪혔고,

2021년 8월, 경영의 책임을 지고 핵심계열사인 헝다부동산 회장직을 전격 사임하게 됩니다.

그리고 그 해 9월 결국 그룹 자체까지 파산 선언을 합니다.

 

2. 수요 감소 문제 

 

중국 부동산 시장은 도시화와 인구 증가율이 둔화되면서

주택 수요도 좀처럼 반등하지 않고 있습니다.

특히, 3~4선의 중소도시에서는 미분양 물량이 점차 증가하는 양극화가 심해지고 있습니다.

 

또한, 경기 성장세 감소, 일자리 감소, 임금 삭감 등의 이유로

소비자들의 구매력이 약화되고 있습니다.

더욱이, 코로나19 팬데믹으로 인해 소득에 타격을 입으면서 저축과 투자에도 악영향을 미칩니다.

이러한 상황은 부동산 기업들의 매출액과 이익성에 부정적인 영향을 줍니다

 

 

5. 중국의 부동산 규제 정책

 

1. 3대 마지노선 제도

중국 정부는 2020년 말 부동산 개발업체마다

고객 계약금을 뺀 자산 대비 부채 비율, 순부채 비율, 단기 부채 대비 현금 보유 비율 등

3대 지표를 산출한 뒤 이 지표가 일정 기준을 충족하지 못하면

은행으로부터 신규 대출을 제한하는 ‘3대 마지노선’ 제도를 도입하였습니다.

이는 부동산 개발업체의 과도한 차입과 위험을 억제하기 위한 조치입니다

 

2. 구매 제한 및 가격 제한

 

중국 정부는 주택 가격 상승을 억제하기 위해

일부 도시에서 구매 제한 (限购)과 가격 제한 (限价) 등의 조치를 취하고 있습니다.

 

구매 제한은 주택 구매자의 소득, 자산, 가족 구성원 수, 기존 주택 보유 여부 등에 따라

주택 구매를 제한하는 것이고,

가격 제한은 주택 판매자가 정부가 정한 최고가보다 높은 가격으로 주택을 팔 수 없게 하는 것입니다

 

3. 판매 제한 및 대출 제한

 

중국 정부는 주택 투기를 방지하기 위해

일부 도시에서 판매 제한 (限售)과 대출 제한 (限贷) 등의 조치를 취하고 있습니다.

 

판매 제한은 주택 구매자가 일정 기간 이내에 주택을 재판매할 수 없게 하는 것이고,

대출 제한은 주택 구매자가 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있는 한도와 비율을 낮추는 것입니다.

 

 

6. 주가 및 주봉차트

만과기업 주봉차트

 

만과 기업의 주봉차트의 모습입니다. 참으로 암울 그 자체라고 할 수 있습니다

주가의 저점을 심하게 확인하는 중이라 볼 수 있겠습니다.

그럼 일봉 차트를 통해 좀 더 확장시켜 보도록 하겠습니다

 

만과기업 일봉차트

일봉상에서 보면 주가가 노랑선을 따라 움직이고 있는 것이 보이시죠?

노랑선이 20일선인데, 10달러대의 바닥을 지지했다고 봐도 될 것 같습니다.

 

7. 재무분석

- 재무분석은 기업의 재무상태를 분석하는 방법입니다
전년도 매출액과 영업이익, 순이익을 확인하고 최근 3년 이내에 상승세인지 하락세인지 
추세 흐름만 확인합니다.

 

만과의 재무분석 (출처:키움증권) 단위:백만 화폐단위: 원

   

 

1.매출액	96조 2,000억원으로 해마다 꾸준히 상승중
2. 영업이익	14조 2,000억원으로 3년간 비슷한 수준
3. 순이익	4조 2,750억원으로 전년도와 비슷한 수준이나 전전년도보단 떨어짐
4. 현금흐름 (재무건전성)	코로나19와 부동산 규제에도 선방한 덕분에 현금흐름 양호
5.부채비율	2018년 830%에서 2022년 547% 로 해마다 30%씩 감소추세임
6.증권사 목표주가 : 15.57 HKD

 

 

8. SWOT 분석

기업이 현재 하고 있는 사업의 성과, 경쟁력, 리스크와 잠재력을 평가하는 분석으로
이 기업의 주식을 보유하고 있다면...  
잘하는 것을 얼마나 더 잘하는지, 약점을 잘 극복해 나가고 있는지?,
기회를 얼마나 잘 활용하고 있는지? 위협 요소들을 어떻게 회피해 나가는지? 에 대한
관심을 가지고 지켜보는 것이 주주로서의 투자금을 안전하게 지키는 방법입니다.

 

 

1) 강점 (Strengths) : 기업의 경쟁우위, 제품의 포트폴리오, 재정상태, 타 기업과의 차별화하는 긍정적 내용, 특허나 지적재산권 등 브랜드 평판과 관련된 요인들을 분석합니다.

중국 전역 100개 이상의 도시에서 300개 이상의 프로젝트를 진행

주택, 상업용 건물, 호텔, 쇼핑몰 등 다양한 종류의 부동산을 개발

중국 최고의 브랜드로서의 명성

스마트 시티, 빅 데이터, 인공지능, 사물인터넷 등의 첨단 기술을 접목

혁신적인 서비스와 솔루션을 제공(스마트 시티, 빅 데이터, 인공지능, 사물인터넷 등)

 

2) 약점 (Weaknesses): 기업 내 조직의 성과나 인프라, 자원이나 자금 등 기업의 내부환경 문제, 브랜드 인지도나 제품포트폴리오에 대한 기업 내부 문제적인 요소에 대한 문제점들을 분석합니다.

부채비율이 높지는 않지만 금리 상승으로 인한 수익 감소 등의 위험에 취약

구매 제한(限购), 대출 제한(限贷), 판매 제한(限售) 등의 정부 조치로 매출액에 악영향

중국 내부 시장에 의존성이 큼

해외 시장에 대한 진출이 제한적

 

3) 기회 (Opportunities): 기업이 목표를 달성하기 위해 활용할 수 있는 유리한 외부 요소입니다. 새로운 가능성, 포트폴리오 확대, 전략적 파트너십, 시장의 확대, 트렌드의 변화 등의 요소들을 분석합니다.

인구는 14억 명에 달하며, 도시화율은 60%로 주택과 상업용 건물의 수요 증가가 불가피

홍콩, 싱가포르, 영국, 미국, 호주 등의 국가에서 프로젝트를 진행중으로 해외진출의 교두보가 될것

텐센트, 바이두, 알리바바 등의 IT 기업들과 협력하여 스마트 시티와 스마트 홈을 구축

디즈니, 월드 와이드 파운데이션 등의 문화 및 환경 기관과 협력. 문화적이고 친환경적 부동산을 개발

 

 

4) 위협 (Threats): 업계의 전망, 경기적 요소, 소비자 선호도의 변화, 비즈니스에 영향을 미치는 법적 규제나 시장 상황 등 잠재적으로 기업의 전망에 해를 끼치는 요인이나 도전 과제 등을 분석합니다.

중국 부동산 시장은 가격, 품질, 서비스, 혁신 등에서 치열한 경쟁이 예상됨

미중 무역 전쟁이나 홍콩 정치 불안 등의 국제적인 긴장은 중국 부동산 시장에 불확실성을 증가시킴

환경 보호를 위해 부동산 개발에 대한 규제와 제재를 강화할 수 있음

 

 

※ 인용 출처: 동사 홈페이지, 홍콩거래소, 百度百科,360百科,

                     유안타증권, 키움증권, 굿모닝신한증권 등에서 자료를 참고하였습니다.

 

반응형

                  

---

9. 결론

중국의 부동산 시장을 긍정적으로 바라보는 투자자들은 
중국의 경제 성장과 도시화, 중산층의 확대와 소비 업그레이드,
정부의 주택 공급 확대와 경기 부양책, 신재생에너지와 스마트 시티 등의
혁신적인 사업 등이 수요를 확대시킬 것이라고 보는 견해입니다.

 

이러한 요인들은 중국 부동산 시장의 수요와 공급을 증가시키며,

매출액과 이익성을 높일 것으로 예상합니다

 

반면에 중국 부동산 시장을 부정적으로 바라보는 투자자들은
미중 무역 전쟁이나 홍콩 정치 불안 등의 국제적인 긴장,
정부의 주택 가격 상승 억제와 부동산 규제 강화,
부동산 기업들의 과도한 부채와 경쟁 등이 수요를 위축시킬 것이라고 보는 견해입니다

 

이러한 요인들은 중국 부동산 시장의 수요와 공급에 영향을 미치며,

매출액과 이익성에 부정적인 영향을 줄 것이라고 예상합니다.

 

어느 나라나 그렇듯 모든 사람들의 욕망에는 부동산에 대한 로망을 가지고 있습니다.

 

중국의 일선 도시는 중국의 정치, 경제, 문화의 중심지로서, 세계적인 메가시티입니다.

베이징과 상해, 광저우나 선전은 부동산 가격이 가장 높고 수요도 가장 강합니다.

 

일선 도시의 부동산은 중국인들의 자산 보전과 투자의 좋은 수단으로 인식되고 있습니다.

또한, 일선 도시는 교육, 의료, 취업 등의 기회와 편의를 제공하므로,

많은 사람들이 이주하고 싶어 하는 지역이기도 합니다. 

 

중국의 이선도시 (신일선 도시)는 중국의 경제 성장과 혁신을 주도하는 지역으로서,

새로운 메가시티가 되고 있습니다.  항저우, 청도, 남경 등

신일선 도시는 IT, 금융, 문화 등의 산업이 발달하고 있으며,

일선 도시보다 부동산 가격이 낮고 생활 비용이 저렴합니다.

신일선 도시는 젊은 세대와 창업가들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있습니다.

 

23년도 3월부터 중국의 지방 정부는 부동산 기업의 공격적인 마케팅을 허용하기 시작하면서

지방 도시에서부터 미분양이 빠르게 줄어들고 있습니다

 

이로 인해 부동산 경기가 하락세에서 벗어나 점차 안정을 되찾을 것이며

3선과 4선에서 신일선으로 일선까지 서서히 규제의 빗장이 풀려날 것으로 보입니다. 

 

이렇게 규제가 풀리게 되면 가장 혜택을 받는 것이 부동산 기업입니다

코로나 19 때에도, 규제를 받는 와중에도  

만과 기업은 꾸준하게 매출액이나 영업이익 순이익을 유지시켜 온 만큼 

주가가 저 지경으로 하락한 이유는 소외와 무관심이었다고 봅니다.

 

최근에 저점을 터치하면서 거래량도 터지고 있고 

현재의 주가는 충분히 메리트 있는 가격대라고 생각됩니다.

만과는 꾸준한 성장력과 강력한 브랜드 파워를 바탕으로 소비자에게

굳건한 믿음을 주는 그런 브랜드로 중국 부동산 시장에서 우위를 점하고 있습니다.

 

만과 경영진은 다양한 채널을 통해 토지 매입에 힘쓰겠다고 언급했습니다.

올해 주가가 부진했던 이유는 성장에 대한 의구심 때문이었습니다.

최근 2년간 보수적으로 토지를 매입해 왔었기 때문에 매출 성장 기대감이 형성될 가능성이 있습니다.

 

한 가지 더 부동산 관리 자회사 스핀오프 (Spin-off) 가능성은 주가에 추가적인 호재가 될 것입니다.

저평가된 주가와 높은 배당수익률도 매력적인 요인입니다

 

 

◆  스핀오프 (Spin-off)란?

회사 분할의 여러 방법 중 하나인데요 일부 사업부문을 분리해 자회사로 독립시키는 것을 말합니다

 

 

위의 요소를 따지지 않더라도 현재의 만과의 브랜드 가치에 비하면 

충분히 보유해 볼만한 그런 기업입니다. 

 

 

 

"이상은 저의 개인적인 의견이며, 투자 결과에 대한 법적인 책임을 지지 않습니다.
투자에 관한 최종 결정은 본인의 판단에 따라 하시기 바랍니다."

 

-  끝  -