금리가 오르면 집값이 떨어지는 이유

안녕하세요 투자공장공장장입니다

오늘은 뉴스에 자주 등장하는 "금리인상"이야기를 풀어볼까 합니다

 

금리인상이 경제에 어떤 영향을 미치는가? 금리란 무엇인지?

금리 인상의 이유와 목적, 금리 인상이 금융과 부동산에 미치는 영향을 통해

내 삶을 어떻게 변화시키는지 공장장의 시선으로 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 금리란 무엇인가?

돈이라고 해서 다 똑같은 돈은 아닙니다

10,000원의 가치가 어떤 때에는 11,000원처럼 느껴질 때도 있고,

어떤 때에는 9,000원 처럼 느껴질 때가 있었을 것입니다. 

'돈이 귀하다' "돈이 씨가 말랐다' 이런 표현들이 알고 보면

금리와 밀접한 관계가 있는 것입니다.

 

금리란, 돈을 빌리고 빌려주는 과정에서 원금에 붙는 연간 이자의 원금 대비 비율을 의미합니다

따라서 금리는 돈의 가치라고 말할 수도 있습니다.

내가 실제로 가지고 있는 돈이라도 금고에만 있는 돈은 돈으로서의 가치가 없습니다

하지만 은행에 돈을 예금하면 이자가 붙기 때문에 돈으로서의 가치가 있습니다.

 

돈의 가치인 금리는 돈에 대한 수요와 공급에 따라 결정됩니다.

돈에 대한 수요가 늘어나 돈을 빌리려는 사람들이 많아지면 금리는 상승하고,

돈의 공급이 늘어나 돈을 빌리려고 하는 사람들이 없다면 금리는 하락합니다.

경기, 인플레이션, 신용위험, 중앙은행의 통화정책 등은 국가가 돈에 대한 수요·공급에 

변화를 주어 금리를 변동시키는 요인들입니다.

 

2. 기준금리

 

기준금리란 중앙은행(한국은행)이 시중 은행에 돈을 빌려주거나 받을 때 적용하는 이자율입니다.

예를 들어, 기준금리가 3.5%라면, 한국은행이 OO은행에 돈을 빌려주면 3.5%의 이자를 받고,

한국은행이 OO은행에 돈을 빌리면 3.5%의 이자를 내도록 하는 약속입니다.

즉, 돈을 거래하는 거래 기준을 기준금리라 부릅니다.

 

그러면 OO은행은 이 기준 금리 3.5%를 가지고 예금 상품이나 대출상품을 만들어 장사를 하는데요..

비즈니스로 접근해보면, 은행도 이익이라는 것이 나야 직원들 월급도 주고, 월세도 내야 하니까

돈에 마진을 붙여야 합니다. 이것을 은행의 가산금리(은행의 마진)로 표현합니다.

 

그래서 소비자가 예금이나 적금 등을 통해 은행에 돈을 맡기면 

3.5%(기준금리) - 가산금리(은행마진)로 계산해 2%대 예적금 상품을 만드는 것입니다

그렇다면 대출은 반대로 가산금리를 더해서 3.5%+가산금리(은행마진)를 더해 6% 대의 

대출 상품이 나오는 구조가 되는 것입니다

 

그래서 이 기준금리를 올리거나 내림으로써 중앙은행은 시중에 풀린 돈의 양을 조절합니다. 

 

 

지난 7월 8일자 뉴스를 보면, 

5일(현지 시간) 미국 뉴욕증시의 주요 지수가 추가 금리인상을 시사하는

6월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의록에 하락 마감했습니다.

나스닥이 0.18% 내린 것을 비롯해 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500과 다우존스산업평균지수가

각각 0.20%, 0.38% 떨어졌는데요. 10년 만기 미 국채금리는 한때 연 3.948%를 기록하기도 했습니다.

출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/29S0XG5OV4

“갈라진 연준, 6월 금리인상 요구 있었다”…“백악관, 대선에 바이드노믹스” [김영필의 3분

 

이런 뉴스가 미국에서 나오면 시장이 먼저 민감하게 반응하게 되는데요

단순히 "금리를 올릴 수도 있어"라고 말만 해도 시장은 알아서 움직이기 시작합니다.

왜 그런지 하나씩 알아가 봅니다.

 

3. 금리 인상의 이유와 목적

 

글리인상이란 중앙은행이 시중에 풀린 돈의 양을 회수하기 위해서

기준금리를 올리는 것을 말합니다

기준금리가 오르면 은행은

이자 부담이 늘어나므로(비용이 증가)

금리가 오르기 전에 돈을 갚는 것이 유리합니다

 

따라서 은행은 대출 영업보다는 예, 적금 영업에 집중하면서 돈을 확보하려고 할 것입니다

'우대금리 3%'  "이자 더 줄게 예금하세요" 등의 마케팅을 펼쳐

예금 적금에 대한 영업을 더 적극적으로 하게 됩니다

 

당연히 시장의 돈은 은행으로 들어가고, 중앙은행으로 들어가니

돈은 귀해지고, 수요는 많아지고,

돌아다니는 돈의 양은 줄어들게 됩니다.

 

이렇게 돈의 가치가 상승하게 됨으로써, 돈의 유동성이 줄어

사람들은 소비를 줄이게 되고 "돈이 씨가 말랐다"라는 소리가 나오는 것입니다.

 

4. 금리 인상의 경제적 영향

 

기준 금리는 중앙은행에서 경제상황에 따라 선제적으로 조정합니다.

경기가 좋아지고, 물가가 오르면 금리를 인상하고,

경기가 나빠지고 물가가 내려가면 금리를 인하하여

돈의 수요와 공급을 조절하여

경제를 안정(연착륙)시켜 물가를 적정 수준으로 유지하려는 목적입니다.

그래서 기준금리가 오르면 대출금리와 예금금리가 함께 오르고,

대출과 소비를 줄여서 저축과 투자를 늘리는 효과를 얻게 됩니다

 

따라서 금리가 오르면,

1) 소비가 감소합니다 (=가계 이자부담 상승으로 허리띠를 졸라맴) 

우리나라의 경우, 가계 대출의 대부분이 부동산 대출이므로

금리가 오른다고 바로 대출을 갚을 수도 없습니다.

따라서 대출 이자의 부담이 증가하게 되면..

늘어난 대출이자만큼 지출을 줄이고 허리띠를 졸라맵니다

 

위에서 말했듯 매달 내야 하는 대출이자가 증가했으니,

한정된 예산에서 불필요한 소비를 줄여나가게 됩니다

이로 인해 소비 성장률이 낮아지고, 내수경기를 악화시킬 수 있습니다

코로나19 때처럼 재정지출을 확대했거나 원자재 가격 상승 등으로

물가가 급격하게 오르는 상황에서 금리를 인상하는 것입니다

 

2) 부동산 신규 투자가 감소합니다 

금리가 올라 이자가 비싸지면 대출을 받아서 투자하기가 부담스럽습니다

더 많은 수익률을 올려서 이자 비용을 충당해야 하므로

신규 투자를 망설이게 됩니다

그걸 아는 정부는 물가가 큰 폭으로 오른다거나

부동산 과열과 같은 상황에서 인위적으로 금리를 인상하는 것입니다.

 

3) 채권 가격이 내려갑니다 (채권수익률은 상승)

금리가 오른다는 것은 채권의 가격이 떨어진다는 것을 의미합니다.

이 부분을 잘 이해가 안 된다고 하시는 분들이 많아서 간단하게 설명드리면..

앞으로 채권이라고 하면 차용증이라고 생각하시면 이해가 쉽습니다

 

정부나 공공단체, 주식회사등에서

필요한 자금을 조달받기 위한 차용 증서를 채권이라고 합니다

이 차용증엔 당연히 이자가 포함되어 있겠지요

 

100만 원을 빌리고 105만 원짜리 차용증=채권을 발행합니다.

이 차용증을 100만 원에 사서 가지고 있기만 하면 5%의 수익률을

지급하겠다고 이미 인쇄가 되어 발행되었습니다.

 

시장에 금리가 올랐습니다 6%입니다

은행에 100만 원을 예금하면.. 106만 원을 준답니다.

사람들은 채권에 투자할 필요가 없어지겠죠?

은행에 가면 만원을 더 준다고 하니까요..

 

그래서 채권을 조금 더 싼 값에 할인해서 팔게 됩니다.

가지고만 있으면 105만 원을 주는 100만 원짜리 차용증이

시장에서는 98만 원에 거래됩니다 

이를 다른 표현으로 '채권가격이 하락한다'

'채권 수익률이 올라간다' 이렇게 표현하는 것입니다.   

 

4) 주가 하락을 동반합니다

사람들은 똑같은 수익률이라면 위험한 주식보다는 채권을 선호합니다

이를 안전자산 선호현상(=위험회피현상)이라고 하는데,

금리가 오르면 사람들은 주식시장에 있는 자금을 빼서

안전자산으로 투자하게 됩니다.

암호화폐나 코인등의 위험자산의 가격도 동반하락하겠지요.

 

사람들은 이렇게 말을 합니다 "겨우 0.25% 포인트 인상했는데?"

"자금이 이동한다고?"

"그런다고 주가가 하락하는 게 말이 돼?"라고 합니다만.. 

천만 원, 일억 이렇게 투자하는 개인들의 시각에서는 겨우?이지만

 

주식시장에 영향을 큰 끼치는 주포.. 메이저라고 불리는

펀드 투자나 연기금과 같은 기관투자자의 돈의 액수 단위가 

수 천억 원에서 조 단위라 생각해 보면 얘기가 달라집니다. 

엄청난 돈을 운영하면서 포트 폴리오라는 것을 구성하게 되는데..

그 포트폴리오에서 구성하는 안전자산의 비중이 높아진다는 말이며,

안전자산의 운용이 주식에서 채권으로 비중이 커진다는 의미가 됩니다.

 

5) 기업의 이익이 감소한다 (=고용시장의 둔화)

대부분의 기업들은 투자를 받거나 채권을 발행하여 자금을 조달합니다.

사업은 자기 돈으로 하는 게 아니다는 말이 있듯

남의 돈으로 사업하는 기업들의 부채 부담이 증가하게 됩니다.

 

그런 상황에서 금리가 올라 돈이 귀해져 소비가 줄어드니

재고가 많아짐으로써 기업의 이익이 감소하는 것입니다.

따라서 신규 채용을 줄이고 고용축소 등이 발생할 수 있다

 

6) 달러 강세로 원화가치가 하락한다

보통 우리나라에서 먼저 금리를 올리는 경우는 없습니다

주로 미국 연준이 금리를 올리면 우리나라도 따라서 올리게 됩니다

 

미국의 금리가 오릅니다

글로벌 자산은 세상에서 가장 안전한 자산이라는

미국채권으로 투자가 증가하게 됩니다.

 

그러면 달러로 환전해야 하므로 달러의 수요가 증가해

달러는 강세 원화의 환율이 높아집니다

(환율도 다음에 한 번 공부할 예정입니다)

 

7) 내가 받는 연금이 줄어든다

확정형(채권형) 연금은 수익성이 좋아지지만,

주식이나 ETF에 연동하는 수익형 연금의 수익이 감소하게 됩니다.

내가 가입하고 있는 연금의 수익률이 낮아져

받을 수 있는 연금 금액이 낮아진다.  

 

5. 미국과 한국과의 금리차이가 발생하면 일어나는 일

 

금리는 보통 0.25% 포인트 단위로 올리게 되는데 지난번 코로나19 이후로

미국에서 다섯 차례에 걸쳐 큰 폭으로 금리를 올리며 나왔던 용어인데

상식 차원에서 그냥 이해만 하시면 됩니다. (중요하지 않습니다)

 빅스텝 0.50% 포인트 금리인상

 자이언트 스텝 0.75% 포인트 금리인상

 울트라 스텝 1.00% 포인트 금리인상 

 

현재 상황에는 한 가지 중요한 문제가 더 있습니다

미국은 계속해서 금리를 올리고 있는데

한국에서는 가계 대출의 부담때문에 금리를 올리지 못하고

계속 동결하고 있다는 것인데요

그렇게 되면 미국과 한국과의 금리차가 발생하게 됩니다

 

2023년 7월 기준으로 미국의 기준금리가 5.25%, 한국은 3.75%로 

금리 차이가 1.75% 포인트 차이가 벌어졌습니다.

지금까지 미국과 한국과의 금리차가 1.5% 포인트를 넘어서 본 적은 한 번도 없습니다

그로 인해 발생할 수 있는 문제들은 다음과 같습니다

 

1) 외화자금 유출

미국의 금리가 높아지면 미국 자산에 투자하는 수익률이 높아지므로,

한국에 투자한 외화자금이 미국으로 유출될 가능성이 높아집니다.

이는 한국의 외환수급을 악화시키고, 외환보유액을 감소시킬 수 있습니다

 

2) 원화약세 지속

외화자금 유출로 인해 원화 수요가 줄어들고, 달러 수요가 증가하면

원/달러 환율이 상승하게 됩니다.

이는 원화 가치를 하락시키고, 수입물가를 상승시킬 수 있습니다.

 

3)경기둔화 

 

한국은행이 미국의 금리 인상에 따라서 기준금리를 인상하면,

국내 시장의 자금 비용이 증가하게 됩니다.

이는 기업과 가계의 부채 부담을 증가시키고, 소비와 투자를 억제할 수 있습니다.

반대로 한국은행이 금리 인상을 자제하면, 실질금리가 낮아져서 물가 상승 압력이 커질 수 있습니다

 

4) 경제 펀더멘탈 강화 노력

 외화자금 유출과 원화 약세를 막기 위해서는 단순히 금리 차이보다는

경제 성장률, 재정 건전성, 통상수지 등 경제 펀더멘털을 강화하게 되는데요,

경제 펀더멘털이 좋으면 외화자금의 신뢰도와 안정성이 높아져서

자금의 유출 위험이 줄어들 수 있습니다

하지만 이 경제의 기초 체력이 약하다면 새로 유입되는 달러의 양은 줄고

글로벌 자금 유출은 빠른 속도로 출구 전략을 취할 가능성이 높아집니다.  

 

5) 긴축정책을 통한 속도조절 필요

 한국은행은 기준금리 인상 결정에 있어서 미국과의 금리 차이보다는

국내 경기와 자금시장 상황을 우선적으로 고려합니다.

과도한 긴축으로 인한 경기둔화나 자금시장 경색을 방지하기 위해서는

속도 조절을 통해 적절한 긴축 정도를 찾아야 합니다

 

 

6. 결론

 

금리가 올랐을 뿐인데, 내 삶에 이렇게 많은 변화가 닥칩니다.

 

금리가 올랐다고 해서 순식간에 세상이 바뀌는 것은 아니지만 

우리는 무슨 목적으로 금리가 오르는 것인지? 정도를 아는 것만으로도 

세상이 어떻게 변하는지, 시장이 어떻게 변화해 가는지를 통해

변화하는 흐름에서 내가 선택할 수 있는 선택지가 하나라도 많아지는

무기가 하나 생기는 것입니다.

 

이 설명으로 다 아실 수는 없겠지만, 다음에 "금리가 올랐다고?"라는 뉴스가 나오면

아 그때 공장장이 뭐라고 했더라? 하면서 찾아와서

다시 보시면 아하~~ 하면서 빠른 이해가 될 것이라 생각합니다

 

 

금리인하랑 비교하며 설명하면 더 헛갈려하실까 봐

금리 인상에 대해서만 이야기했는데도 양이 이렇게나 많네요

금리인하는 다음번에 뉴스가 나오면 그때 다뤄보겠습니다