중국 부동산 업체의 연쇄 디폴트

 

중국 부동산 개발기업의 연쇄 디폴트 위기로 제2의 리먼 사태로 번지나? 

 

 

지난번에 부동산 기업인 중국 만과 기업을 소개하면서 중국 부동산의 특징을 설명드렸었는데 

아마도 다 까먹으셨을 듯하여 잠시 공장장과 복습하는 시간을 갖겠습니다

 

 

 

 

1. 중국 부동산 제도의 특징 

 

 

중국의 부동산제도는 1949년 신 중국이 성립된 이후부터 1998년까지

복지 개념의 '주택실물분배제도'란 주택제도가 시행되어 왔습니다.

이 제도는 국가나 조직 단위에서 무상 또는 저리로 주택을 분배해 주는 것을 의미합니다.

이 제도는 주택을 복지의 일부로 간주하고, 주민들의 주거수요를 충족시키는 것을 목적으로 하였습니다

하지만 이 제도는 여러 가지 문제점을 야기하였습니다.

 

첫째, 주택의 품질과 수량이 부족하였습니다.

국가나 조직 단위에서 주택을 분배해 주기 때문에,

주민들은 자신의 선호나 수요에 따라 주택을 선택할 수 없었습니다.

또한, 주택의 공급량이 수요량보다 훨씬 적어서, 많은 주민들이 공동거주하거나 낡은 주택에 거주하였습니다.

 

둘째, 주택의 유효이용률이 낮았습니다.

국가나 조직 단위에서 분배한 주택은 사용권만 있고 소유권이 없었기 때문에,

주민들은 자신의 주택을 임대하거나 양도할 수 없었습니다.

또한, 주민들은 자신의 주택을 보수하거나 개조할 동기가 없었기 때문에,

많은 주택이 낙후되거나 파손되었습니다.

 

셋째, 부동산시장의 발전을 저해하였습니다.

국가나 조직 단위에서 분배한 주택은 시장에서 거래될 수 없었기 때문에,

부동산시장 자체가 존재할 수 없었습니다.

따라서, 부동산 개발업체나 중개업체 등 부동산 관련 산업의 성장이 어려웠으며,

부동산에 대한 투자와 소비가 저조하였습니다

 

이러한 문제점들을 해결하기 위해

중국 정부는 1998년에 복지 개념의 주택실물분배제도를 전면 폐지하고,

주택시장 상품화를 실시하였습니다.

 

이는 국가나 조직 단위에서 무상 또는 저리로 분배되던 주택을 시장가격으로 매각하고,

그 대신에 임금 수준에 따라 일정액의 보조금을 지급하는 것을 의미합니다.

이로 인해 중국의 부동산시장은 본격적으로 형성되고 활성화되었으며,

중국 경제와 사회에 큰 변화를 가져왔습니다

도시화와 지방 단위의 건설 경기로 연결되며, 엄청난 경제 성장과 시너지 효과로 나타나며

중국 경제를 이끄는 결과를 가져오게 됩니다. 

이때만 하더라도 중국의 연평균 경제 성장률이 10%를 웃돌았기에 가능했었습니다.

 

이후 중국의 높은 경제성장과 도시화율 증가, 외국인 투자 유치 등으로 인해 주택가격이 폭등하였고,

중국 정부는 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 위한 다양한 정책을 시행하였습니다.

 

중국 부동산 시장은 중국 고유의 사회주의 시장경제의 특수성을 잘 반영하는 영역이라고 할 수 있습니다.

 

요약하면,
중국의 자본주의 바람을 타고 부동산 시장은 중국의 도시화와 산업화를 이끌며 경제의 한 축으로 
중국 경제를 이끌어 왔으나, 20년 이상지속적으로 상승하며 부동산 투기 억제 정책으로  
시장의 피로도와 한계점에 와 있는 상태입니다

 

 

 

 

2. 중국 부동산 시장의 현재 상황 

 

중국 부동산 시장은 2021년 상반기부터 하방 압력에 직면했습니다.

중국 통계청에 따르면,

상품방의 판매면적은 전년 동기 대비 22.2% 감소했고, 판매단가도 8.6% 하락했습니다.

부동산 투자 성장률도 -6.4%로 마이너스를 기록했습니다.

 

중국 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 규제 완화와 지원 정책을 시행하고 있습니다.

생애 최초 주택구매자를 위한 모기지 금리를 인하하고, 지역별 맞춤형 부동산 부양정책을 실시하였습니다.

또한, 부동산 개발업체들에게 채무 재조정과 구제 자금을 지원하였습니다.

 

중국 부동산 시장의 장기적 수요는 도시화율과 노후화된 주택에 대한 재건축 필요성에 의해

유지될 것으로 예상됩니다.

중국 도시화율은 2035년에 74.4%에 도달할 것이고,

도시 주민의 1인당 거주 면적은 계속 증가할 것입니다.

또한, 중국인들의 소비 수준이 향상되면서 거주 관련 지출 비중이 증가할 것입니다.

 

짓기만 하면 팔려나가던 부동산이 코로나19로 경제 성장의 직격탄을 맞음과 동시에

미국과의 무역전쟁은 중국의 실물경기를 악화시키면서 중국 제1의 부동산 기업이라고 불리던

헝다그룹은 2021년부터 달러화 표시 채권을 상환하지 못하면서 디폴트에 빠졌습니다. 

디폴트란 채무자가 채권자에게 채무를 갚지 못하는 상태를 말합니다

 

헝다그룹은 약 360조 원에 달하는 부채를 가지고 있으며, 

이는 2008년 리먼브라더스의 파산을 촉발시킨 700조 원의 부채보다 훨씬 규모가 큽니다. 

헝다그룹의 디폴트는 다른 부동산 기업들의 연쇄 유동성 위기로 이어졌으며, 

중국 경제와 금융 시스템에도 큰 타격을 주었습니다

 

완다그룹은 2023년 7월에 부도설이 제기됐다가 채권 발행에 성공해 위기를 넘겼지만,

8월에는 다시 디폴트 위기에 놓였습니다.

완다그룹은 올해 말까지 상환해야 할 채무가 최소 1조 4903억 원에 달하며,

이중 23일 만기가 돌아오는 채권은 최소 2,528억 원이 부족한 상태입니다.

완다그룹이 디폴트에 빠지면 중국 채권 시장에 큰 충격을 줄 것으로 전망됩니다

 

부동산 디폴트 위기는 우리가 지난 2008년 미국의 리먼브라더스 사태에서 알 수 있듯이 

부동산은 금융산업과 밀접한 연결이 되어 있기 때문에

부동산 기업 하나만 작살나고 끝나는 것이 아니라 연쇄부도로 이어지게 된다는 점이 문제입니다.

 

완다그룹뿐만 아니라 또 하나의 중국의 대형 부동산 개발 업체인

비구이위안 (碧桂園·컨트리가든)이 채무 불이행 (디폴트) 위기에 몰려서 뉴스가 연일 터지고 있습니다.

 

지난 7일 만기가 돌아온 액면가 10억 달러 채권 2종에 대한 이자 2,250만 달러 (약 296억 원)를

갚지 못하면서 신용 평가 하락에 주가가 급락하기 시작하며, 주식가격까지 똥값이 되었습니다.

북경의 중국 부동산 개발 업체 중 1,2위를 다투던 기업 비구이위안은 지난해 말 기준으로

총부채가 1조 9천억 위안 (약 350조 원)에 달하는 상황입니다

 

문제는 비구이위안발 디폴트에 이어 다른 부동산 업체들도 잇달아 디폴트 위기를 맞고 있다는 것인데요 

위안양 (遠洋·시노오션)은 내년 만기 예정인 채권 이자 2,094만 달러 (약 278억 원)를 상환하지 못했습니다.

헝다 (恒大) 그룹은 올해 상반기에만 채무 상환에 1조 5천억 위안 (약 275조 원)을 썼으며,

올해 말까지 추가로 3천억 위안 (약 55조 원)의 채무를 갚아야 하는 상황입니다.

 

부동산 개발 업계에서 시작된 위기는 이미 금융권으로 옮겨 붙는 상황이고요 

대형 부동산신탁사인 중룽 (中融) 국제신탁이 9,000만 위안 (약 165억 원) 투자 상품 환매에 실패.

미리 분양 대금을 낸 아파트 분양자들의 주택담보대출 (모기지) 상환 거부 사태가 속출하면서

금융기관의 대출이 부실해졌다는 분석입니다.

 

중국 부동산 시장은 중국 국내총생산 (GDP)의 25%를 차지하며

세계 경제에도 큰 영향력을 가지고 있습니다.

중국 당국이 부동산 거품 현상을 우려하여 부동산 투기 단속을 강화했던 것이 

부동산 시장의 수요와 공급을 줄어들게 하였으며, 경기 침체와 디플레이션 국면에 진입할 수 있다는 우려가

나오는 상황이 되자 바이든 미국 대통령은 중국 경제를 ‘시한폭탄’에 비유하기도 했습니다.

 

요약하면,
폭등하는 부동산을 잡기 위해 중국 정부는 고강도의 부동산 정책을 일관
코로나 19 사태를 겪으며, 2021년 헝다그룹으로 시작된 위기는 2023년 현재까지 진행 중이며,
완다그룹과 바이구위안, 위안양이라는 기업에 까지 영향을 받게 됩니다.
결국 금융권으로 번지기 시작했다는 점이 우려스러운 부분입니다. 

 

 

 

3. 현재 중국발 디폴트를 제2의 리먼브라더스 위기라고 말할 수 있을까? 

 

 

중국 부동산 시장은 중국 국내총생산 (GDP)의 약 25%를 차지하며,

중국은 세계 경제의 약 16%를 차지합니다.

따라서 중국 부동산 시장의 변동은 세계 경제에도 큰 파급력을 가집니다.

 

중국 부동산 시장은 세계의 공장으로 불리는 중국의 제조업과 밀접한 연관성을 가지고 있습니다.

부동산 개발과 건설은 철강, 시멘트, 유리, 화학 등 다양한 산업의 수요를 촉진하며,

주택 판매와 소비는 가전, 가구, 자동차 등의 수요를 증가시킵니다.

반대로 부동산 시장이 침체하면 이러한 산업들의 수출과 생산도 감소하게 됩니다.

 

 

중국 부동산 시장은 중국인들의 주요 자산이자 소비 동력입니다.

중국인들은 평균적으로 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 있으며,

부동산 가격 상승은 소득과 재산 증가로 이어져 소비 심리와 지출을 높입니다.

반대로 부동산 가격 하락은 소득과 재산 감소로 이어져 소비 심리와 지출을 낮춥니다.

 

중국 부동산 시장은 금융 시스템과도 밀접한 관련이 있습니다.

중국의 은행들은 대부분 국영기업이며,

정부의 지시에 따라 부동산 개발업체나 주택 구매자에게 대출을 해주고 있습니다.

 

따라서 부동산 시장이 위기에 빠지면 은행들의 채권 위험도 증가하고, 금융 위기로 이어질 수 있습니다.

이는 1990년대 후반 일본에서 발생한 부동산 버블 붕괴 사태와 유사한 양상을 보일 수 있습니다

 

 

 

 

 

4. 최근 발표된 지표로 보는 중국의 경제 상황

 

중국의 경제 상황을 가장 최근에 발표된 통계를 기반으로 해석해 드리겠습니다. 

 

PPI 생산자 물가지수는 생산자가 상품을 판매할 때 받는 가격의 변화를 측정하는 지표로
생산자 물가지수가 하락하면 생산자들의 수익이 감소하고, 투자와 고용을 줄이게 됩니다
생산자들이 상품의 품질을 낮추거나, 서비스를 축소하거나, 가격 인상을 시도할 수 있습니다.
이러한 경우, 소비자들은 상품과 서비스에 대한 만족도가 낮아지거나, 구매력이 감소하게 됩니다.

 

CPI 소비자 물가지수는 소비자가 상품을 구매할 때 지불하는 가격의 변화를 측정하는 지표로
일반 가계가 소비하는 상품과 서비스에 대한 평균 가격 변동을 추적하며
소비자의 구매력 변화와 물가 안정을 평가할 수 있습니다
소비자 물가지수가 그대로면 소비자들의 구매력이 유지되고, 인플레이션을 억제할 수 있습니다.

 

중국의 6월 PPI는 전년 동월 대비 -5.4%로 하락하였습니다.

이는 코로나19 사태로 인해 수요가 감소하고, 원자재 가격이 하락하면서

생산자들이 상품을 낮은 가격에 판매하였기 때문입니다.

PPI가 하락하면 생산자들의 수익이 감소하고, 투자와 고용을 줄이게 되어 경제에 부정적인 영향을 미칩니다.

 

 

중국의 6월 CPI는 전년 동월 대비 0%로 동결되었습니다.

이는 코로나19 사태로 인해 소비심리가 약화되고, 식품 가격이 안정되면서

소비자들이 상품을 같은 가격에 구매하였기 때문입니다.

CPI가 동결되었다는 말은 소비자들의 구매력이 유지되고, 인플레이션을 억제할 수 있습니다.

 

 

물건은 많이 생산되어 싼 가격에 공급이 넘쳐나는데 소비가 살아나지 않고 있다는 뜻입니다.

 

중국의 경기가 디플레이션의 우려가 있다고 말하는 이유가 여기에 있는 것입니다.

 

디플레이션은 물가 수준이 일정 기간 동안 지속적으로 하락하는 현상을 말합니다.
디플레이션은 경제에 많은 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
물가가 계속해서 떨어지면 소비자들은 가격이 더 내릴 것이라고 기대하고 구매를 연기하게 됩니다.

이로 인해 수요가 줄어들고, 생산과 고용도 감소하게 됩니다.
또한, 디플레이션은 실질 부채 부담을 증가시키고, 금융 시장의 불안정성을 야기할 수 있습니다.

 

 

 

실업률은 노동시장의 상황을 나타내는 지표입니다.

실업률은 노동력인구 중 일자리를 찾고 있는 사람의 비율을 나타냅니다.

실업률이 높으면 경제활동이 둔화되고, 소득과 소비가 감소하게 됩니다. 

 

 

중국의 6월 도시 실업률은 5.2%로 전월과 같았습니다.

이는 코로나19 사태로 인해 일부 산업에서 고용이 감소하였으나,

정부의 경기부양책과 재개발 정책으로 일부 산업에서 고용이 증가하였기 때문입니다.

도시 실업률은 중국 정부가 공식적으로 발표하는 유일한 실업률 지표입니다.

 

중국의 6월 청년실업률은 21.3%로 전월보다 0.5% 포인트 상승하였습니다.

이는 코로나19 사태로 인해 청년들의 구직 기회가 줄어들고,

졸업 시즌에 많은 대학생들이 구직 시장에 들어오면서 청년들의 실업 상황이 악화되었기 때문입니다.

청년실업률은 16~24세 연령대의 실업률을 나타내며,

중국 정부가 매월 발표하는 연령대별 실업률 지표 중 하나입니다.

 

 

 

5. 중국 정부가 취할 수 있는 시나리오 

 

현재 상황에서 중국 정부가 취할 수 있는 방법은 세 가지가 될 것 같습니다

 

시나리오 1.  금리인하를 통한 돌려 막기

금리를 인하하여 싼 이자로 신규 대출을 통해 일시적으로 숨통을 틔게 해 주는 방법이 있긴 하나 

이것은 지금 위기만 넘기는 방법일 뿐 근본적인 대책은 될 수 없을 것입니다.

단지 희망 고문과 꺼져가는 생명에 산소 호흡기 역할에 불과합니다.

단독으로만 사용할 수 없는 카드로 반드시 경기 부양책이 뒤따라야 의미가 있겠지요.     

 

시나리오 2. 디폴트 선언으로 기업 체질개선과 구조조정 

이 방법은 그래도 조금 나은 방법일 수 있는데

선택적으로 죽일 기업들은 죽이고 살릴 기업들은 살리는 방법입니다.

금융 시장에 영향을 미칠 파급효과가 적은 기업들은 죽여버리고,

살릴 기업들은 채무 만기를 연장시키고 금융지원을 통해

체질 개선과 빡쎈 구조조정을 통해서 살리는 방법이 있겠습니다.  

 

시나리오 3. 강력한 경기 부양책

정부가 대대적인 양적완화를 통해  부동산 부양 정책을 통해 부동산 경기를 살리면서

부동산 개발업체들의 채무 재조정과 구제 자금을 지원하고, 채무 만기를 연장하고,

금리를 인하하는 등의 금융적 지원을 제공합니다.

 

생애 최초 주택구매자를 위한 모기지 금리를 인하하고,

지역별 맞춤형 부동산 부양정책을 실시하고, 보조금과 세금 환급을 지급하는 등의 재정적 지원을 제공합니다.

 

부동산에 수입을 의존하는 지방정부 재정 구조를 개혁하고,

부동산세 도입을 검토하는 등의 제도적 개선을 추진하는 방법이 있겠습니다.

 

6. 결론

 

 

중국이 올해 하반기부터 내년 상반기까지 위기라는 말은 연초부터 계속되어 왔던 화두였습니다 

올해까지는 어떻게든 꾸역꾸역 버텨나가기는 할 것인데 그 사이에 어떤 변수가 생길지 모른다는 것이 문제입니다.

중국 부동산 기업이 연쇄 디폴트로 도산하고 금융기관으로 번지며 위기가 확산되면서 

중국 부동산 시장의 붕괴가 세계 금융 위기로 확산될 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

미국 연방준비제도 (Fed)는 지난달 금융안정보고서에서

“부동산 분야를 중심으로 한 과도한 부채가 중국 금융의 불안요소가 되고 있다”며

“글로벌 금융 시장을 위축시키고 세계 경제 성장에 위험이 될 수 있다”라고 경고한 바 있습니다.

이 경우 한국의 수출과 투자, 금융 등 여러 분야에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재 한국의 상황 역시 경기가 좋은 상황이 아니기 때문에 파급 효과는 적지 않을 것입니다. 

 

반면, 중국의 경기 부양책이 보다 적극적으로 정부가 나서게 된다면

그것은 우리에게 또 하나의 새로운 기회가 될 수도 있을 것이라 생각됩니다.

중국 정부의 경기 부양책으로 마중물 삼아 세계 자금을 중국의 자본 시장으로 끌어들이기 위한

증시 부양책이 반드시 뒤따를 것이기 때문입니다.

 

공장장은 후자의 경우로 생각이 강하게 드는데,

그 이유로는 9월에 있을 항저우 아시안 게임이 있습니다. 

중국처럼 체면을 중시하는 나라가 국제무대에 손님들 모아두고 모양새 빠지는 짓은 

하지 않을 것이라는 견해이고, 또 하나는

 

아시안 게임이 끝나고 나면 10월 말부터는 광군절 솔로데이라는 11월 11일 대형 이벤트가 있습니다.

중국의 1년 중 하루 장사로 연매출의 절반 이상을 차지한다는 서양의 박싱데이 같은 이벤트가 있습니다.

알리바바와 징동닷컴 같은 온라인 쇼핑몰에서 11월 1일부터 11월 11일까지 행사하는데

그 기간에만 164조 원을 기록했었는데 올해는 그 기록을 깰 가능성이 클 것 같습니다

그 시기에 맞춘 대대적인 이벤트로 소비를 진작시키는 양적완화 시나리오가 딱 떨어진다는 것이지요

 

https://www.chosun.com/international/international_general/2021/11/12/3TZS57AUXBA2JD4ZBC3UMCBUVE/

 

 

中정부 규제도 못 막은 클릭 광풍...광군제 매출 164조원 역대 최대

 

  

 

따라서 당분간은 중국발 뉴스에도 관심을 가져야 할 필요가 있겠습니다.

성급하게 앞서 갈 필요도 없고 이유도 없습니다

 

다만 꼭 기억해야 할 한 가지는 역사는 항상 반복되어 일어납니다
혼란 속에 항상 기회가 있었다는 것입니다.

중국이 휘청거린다고 해도 기회요, 중국이 이대로 죽을 수는 없다 생각해서
강력한 경기 부양책으로 지금의 위기를 넘긴다고 해도 기회입니다.

 

현금 비중을 높이셔서 올 하반기에는 더욱 다이내믹해질 세계 증시를

공장장과 함께 재미있게 감상할 수 있을 거라 예상해 봅니다. 

  

 

 

한가지 더!!

 

죽어라 죽어라 하는데 악재가 더 터지네요

 

https://www.donga.com/news/Inter/article/all/20230814/120695999/1

중국 네이멍구서 1주일 사이 일가족 3인 흑사병 확진

 

★ 제 2의 코로나 사태가 안되기를 바래보며 혹시 모를 유커(중국단체관광객)들을 조심해야겠네요